«Уголовные дела свидетельствуют: строительная отрасль – коррупционноемкая»
- Вопрос болезненный, поскольку сама отрасль, то есть строительство на городских площадках, достаточно коррупционноемкое, - рассказывает Валерий Геннадьевич. - Об этом свидетельствуют и последние уголовные дела, которые были возбуждены в отношении чиновников, выдававших разрешения. Глава региона пытается у нас навести порядок. Посмотрим, насколько хватит запала, каково будет противодействие, потому что в любом случае административный ресурс на стороне застройщиков. Сейчас начнутся судебные тяжбы, застройщики будут оспаривать в судах незаконность отзыва разрешения, в том числе и запрет на строительство.
- Какие претензии у властей к застройщикам?
- А ведь претензии есть не только у властей, но и у граждан. В первую очередь - в отношении качества жилья. И есть у тех граждан, которые живут в близлежащих домах, рядом с которыми начинается строительство. Ведь когда выдается разрешение на строительство, когда город согласовывает с застройщиком, заключает соглашение о развитии территории, то там все четко прописывается: какие социальные объекты будут строиться – школы, детсады и поликлиники, какая инфраструктура создается городом, какая – застройщиком. Учитывается все, в том числе транспортные потоки, пожарная безопасность, пожарные проезды, наличие парковок и даже парковки для маломобильных граждан. То есть заключаются так называемые договора развития территории.
- А почему тогда школы и детские сады перекладывают на плечи республики?
- Застройщики не исполняют свои обязательства. Какая задача у застройщика в первую очередь? Освоить строительную площадку, возвести объект, продать его. Есть недобросовестные застройщики, которые, собственно, на этом свою миссию считают выполненной. Потом они просто уходят либо в процедуру банкротства, либо ликвидируют свое предприятие. Я могу привести характерный пример. Четыре «свечки» стоят на бульваре Хадии Давлетшиной. Вроде бы хороший застройщик, построил эти объекты, а что сейчас мы видим? Мы видим, что он сменил свое фирменное наименование, у него поменялся учредитель, поменялся руководитель и фирма находится в процессе ликвидации. То есть если у граждан, которые приобрели квартиры в таких домах, возникают к застройщику претензии по качеству построенного жилья, а застройщик ликвидируется, претензии, собственно, предъявлять некому. Поэтому здесь все-таки требуется уже регулирование, в том числе и законодательное. Поскольку вопрос социально острый, нужно чтобы фирма, которая выходит на строительный рынок, имела какой-то гарантийный страховой фонд на случай, если после ее ликвидации возникнут какие-то претензии относительно качества строительства.
«80 процентов прибыли для строительного бизнеса? Это же не торговля оружием»
- Почему застройщика нельзя заставить строить детский сад одновременно с жилым микрорайоном?
- Есть такой мощный инструмент давления в руках застройщика, как дольщики. У нас развит ипотечный рынок, жилье, как правило, приобретается в кредит. Естественно, если власть тем или иным способом будет чинить застройщику препятствия, скажем, ему могут сказать так: «Сначала ты строишь детский сад, школу, и только потом мы принимаем у тебя объект», то застройщик тут же будет апеллировать к своим контрагентам, то есть к гражданам, которые приобрели жилье. И, естественно, пойдет давление. А в этом случае недовольство граждан будет обращено не к застройщику, а к мэрии города. И мэрия получается между двух огней, между молотом и наковальней. А в руках у уфимского застройщика есть еще один инструмент воздействия – городской совет. Я думаю, что ни для кого не станет откровением, что как минимум половина депутатов в городском совете – это либо застройщики, либо аффилированные с ними лица, то есть они могут, в том числе через законодательный орган, оказывать давление на исполнительную власть.
- Неужели у власти нет ресурсов влиять на застройщиков?
- Я бы посоветовал обратить внимание на рентабельность строек. Если мы посмотрим за деятельностью застройщиков, а данные есть в открытых источниках, то увидим, что они практически все работают чуть ли не в ноль. А когда они обращаются с иском в суд к той же самой мэрии, у них сразу же почему-то появляются совершенно другие цифры прибыли. Они прямо говорят, что имеют право требовать не только возмещения убытков, но и недополученного дохода. Просто получается, что, когда они ведут обычную хозяйственную деятельность, у них прибыль минимальная, а когда они предъявляют иски городу, то цифры у них совершенно другие. Например, по запрещенной стройке на улице Армавирской, где собирались возвести 27-этажный дом вместо разрешенного шестиэтажного, прозвучали цифры, что затратная часть там один миллиард, а чистая прибыль 700-800 млн рублей. Но извините, господа, 70-80 процентов прибыли для строительного бизнеса, наверное, многовато? Это же все-таки не торговля оружием.
- Башкирские законодатели, похоже, тоже на стороне застройщиков. Они подготовили и отправили в Госдуму законопроект, облегчающий судебные тяжбы по претензиям к качеству жилья…
- На сегодняшний день эта инициатива находится на стадии рассмотрения, и там есть очень интересные моменты. Законодатели полагают, что у нас есть недобросовестные эксперты, что они неправильно рассчитывают и завышают стоимость недостатков, что суды идут на поводу у наших граждан. Поэтому бедных застройщиков нужно защитить законодательно. Авторы проекта предлагают, чтобы был обязательный претензионный порядок. А на сегодняшний день этого не требуется. Они настаивают, чтобы не было денежных выплат в том случае, если гражданин, который приобрел жилье, недоволен качеством и экспертиза подтвердила, что квартиры не соответствуют строительным нормам и правилам. Они говорят, что в этом случае гражданин должен требовать устранения этих недостатков, а не возмещения вреда в денежном эквиваленте. То есть они пытаются сузить, уменьшить тот потребительский инструмент, который сегодня есть у жильцов. Но по той информации, которая у меня имеется, есть большие сомнения, что Госдума в весенней сессии этот закон примет.
«Застройщики работают ровно так, как им позволяет власть»
- Наверное, точечная застройка на готовой инфраструктуре тоже высоко маржинальна?
— Есть такая проблема, когда у нас на так называемых условных пустырях возводится жилье без учета интересов граждан, которые проживают там с 80-90-х годов еще прошлого столетия. И в первую очередь здесь нарушения, которые касаются противопожарной безопасности. Нарушения есть, потому что нагрузка идет на социальную инфраструктуру. Ведь если мы строим дома, ширина автомобильных дорог у нас не увеличивается, количество полос не добавляется. Скорее всего, жильцы близлежащих домов выскажутся с 90-процентной вероятностью против такого строительства. Но если застройщик предоставляет обоснованный проект, именно обоснованный, что, допустим, возведение такого точечного объекта никак не повлияет, не превысит допустимую нагрузку на инфраструктуру, в том числе и на социальную, в том числе и на дороги, на пропускную способность, что при этом будут соблюдены все нормы, почему бы нет? У нас, наверное, еще есть пустыри в городе, где можно такие объекты возводить. А пока школы, детсады, поликлиники, имеющиеся рядом, не растягиваются с появлением новых жильцов, вторые и третьи этажи у дорог не возводятся, поэтому возрастает нагрузка, а претензии опять-таки кому? Претензии все идут к власти. Поэтому, наверное, именно с этим связано требование Радия Фаритовича проверить законность выдачи всех разрешений. Там же требования не только градостроительного кодекса, но и городские нормативные акты. Были ли учтены все эти требования и не были ли затронуты права и интересы граждан, которые проживают рядом с такими объектами – сегодня это должны выяснить городские власти.
- Но при этом каждый регион отчитывается в Москве по числу построенных квадратных метров. Если мы сейчас начнем притеснять застройщиков, сможем эти показатели удовлетворить?
- Вы знаете, рынок очень гибкий. Не надо думать, что застройщик развернется и уйдет. Он просто будет работать по тем правилам, которые он обязан соблюдать. То есть, собственно, он работает ровно так, как ему позволяет власть. Он пробует власть на гибкость, на устойчивость и на податливость. Если власти поддаются, естественно, застройщик, как обычный коммерсант, начинает власть гнуть так, как выгодно ему.
- То есть вы не советуете власти прогибаться?
- Я советую власти в первую очередь учитывать интересы граждан. Посмотрите немного вперед, что будет не через пять-десять лет, а через 20-30 и планируйте в связи с этим градостроительство.